税法变化和法院裁决导致房地产炒房者面临不确定性

圣诞节可能是给予的时刻，但今年对于房地产投资者来说是一个充满不确定性的时期，尤其是那些遵循旧的翻新和翻转模式的投资者。

长期以来，许多房地产炒房者熟练地穿越了税收法规的雷区，以确保他们的炒房利润最终不会因税收而流失太多。

到目前为止，他们在这方面非常幸运，因为资本利得税规则允许对出售时被视为您主要居住地的房产不征税，甚至如果房产 持有一年以上，即使不享受优惠主要居住地待遇。

现在，由于一项不寻常且出乎意料的法院判决，炒房者和其他房地产投资者（例如分割房屋的投资者）面临很大的不确定性，他们将不得不等待，看看税收规则最终如何解释。

装修利润可以像正常收入一样征税吗？

在税务意义上，过去可能行之有效的翻转策略和技术不再是确定的事情，许多税务会计师很快就潜在的变化和问题发出了警告。

最坏的解释是，一些炒房者最终可能会因其相对较快的装修利润而按其边际税率（可能高达 47%）纳税。

这一变化的关键在于，任何可被解释为商业交易的交易都可能会失去资本利得税优惠——这种解释可能会使重复炒房者支付的资本利得税加倍，即使他们遵守了之前的规则并保留了该房产 一年多了。

当行政上诉法庭 (AAT) 裁定一名 86 岁的自筹资金退休人员应被允许用其他收入来抵消出售小型公寓的损失时，对流行的资本利得税折扣的挑战以一种不太可能的方式发生，因为 被视为商业交易。

小型公寓的损失抵消了其他收入

AAT 案件涉及悉尼的Jenifer Bowerman成功申请用她的小型公寓的损失抵消其他收入，因为购买该公寓的目的是为了出售它以获取利润。

Bowerman在裁决中被描述为一位“精明且富有创业精神”的女商人，她管理自己的股票投资组合、管理投资信托和租赁物业投资。

2015年，她以约150万澳元的价格在距离悉尼中央商务区约20公里的Woolooware Bay Foreshore Boulevard一处综合楼购买了一套期房公寓。

两年后，她以 120 万澳元在沙丘步道的同一综合楼购买了另一套公寓，她打算住在那里直到第一套公寓竣工。

法庭被告知，Bowerman预计在出售其主要住宅后出售沙丘步道并搬入海滨大道，并且她已出售了自己的家庭住宅来为交易提供资金。

疫情期间销售导致亏损

由于 COVID-19 期间房价下跌，她于 2020 年 4 月上旬以 185,000 澳元的损失出售了 Dune Walk。

AAT 高级会员Gina Lazanas发现，根据《1997 年所得税评估法》第 8-1(1) 条，出售 Dune Walk 可以免税，该法允许个人扣除损失或支出，“如果该损失或支出是在获得或产生应税资产时发生的” 收入”。

Bowerman 依据的是联邦法院的一项裁决，即如果纳税人购买房产是为了获利，且房产的购 买和出售 “是在商业经营或商业交易的背景下发生的”，那么涉及房产出售的孤立交易的利 润就可以评估。因此，在这种情况下产生的损失可以扣除。

Lazanas告诉法庭，她“非常重视一个无可争议的事实”，即Bowerman打算转售沙丘步道公寓以获取利润，而不是持有它进行长期投资。

“她裁定：”本案的结果不同寻常。”尤其不寻常的是，在最近重新出售澳大利亚房产时出现了亏损，而房产的大部分价值已经升值。然而，澳大利亚所得税法并没有规定，在有牟利意图的情况下，出售个人住房所获得的利润或收益不能产生应作为普通收入征税的利润，”她裁定道。

“因此，意图在商业交易中获利但最终遭受损失的纳税人可以申请该损失的扣除。”

裁定对税务机关不具有约束力

该决定带来了很多不确定性，因为税务机关不必遵循鲍尔曼的裁决，因为该决定是由法庭做出的。

然而，这使得税务专业人士不确定如何向客户提供关于其在各种情况下的资本利得税折扣以及家庭住宅资本利得税豁免的法律地位的建议。

ATO 发言人表示，“正在考虑法庭裁决的影响，包括是否适合提出上诉”。

丰富的地产活动上线

律师们声称，AAT 的决定可能会影响涉及家庭住宅的各种房地产投资活动的税收待遇，例如细分房产进行开发或“翻转”房产，其主要目的是出售房产以获取利润，而不是将其视为房产 长期回家。

其中一些情况可能会导致某人失去家庭住宅资本利得税豁免，而是按边际税率对任何利润纳税。

正如 Sladen Legal 律师事务所的高级律师 Edward Hennebry 最近向《澳大利亚金融评论》表示：“这一决定让纳税人注意到，家庭住宅的资本利得税豁免正在受到更严格的审查。 出售房产时支付的收入和资本收益之间的差异可能非常巨大。”

在此期间，一些房地产投资顾问甚至警告说，将短期翻修转变为翻修和出租房产的长期计划可能是更好的建议，以确保更宽松或至少更分散的税收待遇 ，完成方便的折旧。

这是一个很难做出决定的领域，税法也变得更难解释和规划。

因此，在进一步的判例法澄清那些打算通过购买、翻新和出售房产获利的人的情况之前，房产翻新者、炒房者和房屋分割者要特别小心。